接下来的几个月里，对于中国房价，或许我们需要拿出新的视角来看待这个问题。这个判断并非危言耸听。近期，高盛在进行的中国房地产专家电话会议上，上海易居房地产研究院院长丁祖昱提出了一个引人注目的观点：到2027年3月，核心城市的全新房市场将会面临长达12至18个月的明显供应短缺。消息一经发布，地产股迅速反弹，万科A等多只个股纷纷涨停，资金持续流入市场。
与此同时，北京和上海的二手房交易量已经连续七个月同比上升，中信证券明确表示，目前房价已经呈现出止跌的基础。这一系列的资金流动、市场数据与机构判断共同指向了一个明确的时间节点，对目前仍在观望的购房者和改善型家庭而言，这段时间正是变革即将来临的最后准备期，心理上要提前适应这一变化。
首先，为什么资金会在近期如潮水般涌入房地产市场？自9月18日起，地产板块经历了一轮接连的上扬，9月21日行业指数甚至飙升近4%，有多达8只个股实现涨停，日净流入资金超过40亿。而万科A在最近五个交易日内单日净流入达到11亿，成为板块的领头羊。这不是短暂的市场题材炒作，而是不同资金对行业回暖预期的集中表现。历史经验显示，房地产板块的行情往往会领先楼市基本面6到9个月。例如，2008年11月板块大幅上涨，2009年全国楼市量价齐升；2014年7月行情启动，接下来的2015至2016年则迎来了全国性涨幅。在2022年11月“第一支箭”政策出台后，地产板块同样出现了上涨，而2023年一季度核心城市市场明显回暖。因此，解读资金流向比反复刷“房价大跌”的短视频更具参考价值。 MK体育
资金敢于流入的原因在于根本市场状况的改变，这一变化体现在五个方面，形成了积极的信号，而这不是某一个数据的偶然波动。首先，在成交方面，从9月1日至20日，重点20个城市的二手房交易量达8.2万套，同比增长13.1%。尤其在北京和上海，这一增幅已连续七个月达到同比增长，深圳则同比增加达到16%。其次，在价格方面，一线城市的二手房价格已经连续六个月环比上升，尤其是上海表现尤为突出。此外，中信证券更确认京沪地区在年内将停止下跌。而在库存方面，全国的待售商品房面积同样连续六个月同比下降，北京的挂牌量也同比减少18%，而上海的挂牌量同样连续下降了9个月，主要50个城市的挂牌量首次出现年度同比下降。在租金方面，一线城市住宅租金也同步上涨，且涨幅持续走高,部分核心区优质房源的租金回报率已经逼近3%，普遍超过了定期存款利率。最后，从业主的预期来看，调价中涨价房源的比例从3月的7%升至8月的21%，购房者信心指数也环比提升8.2%，决策周期缩短至28天。这五个维度的共同向好，显示出当前的市场底部正逐渐稳固，而不是回光返照。
而对于依然等着“再跌一点”的买房者而言，可能捕捉到的是一个已经告别的低点。那么，为什么特别是在明年3月会发生这样的变化？有四股力量将在那个时点相继发力，这并非偶然，而是周期的规律所致。
第一股力量是供应缺口的正式展现。自8月28日现房销售新政生效以来，房地产企业的拿地意愿显著下降。1至8月间，全国的新开工面积同比减少24.8%，连续五年下滑，总体下降幅度较2019年高点已达到超过50%。根据正常的2至3年开发周期，2025至2026年的土地与新开工面积减少，便会在2027年3月显化为新房供应的重大缺口，这一规律在常州的历史中已经得到了检验。2014年，常州的供地明显缩减，至2016年底时去化周期缩至7.8个月，从而引发2017年房价的剧烈上扬。 MK体育
第二股力量是政策红利的集中释放。828新政的发酵期大约在3到6个月之内，各个城市在年底前将会出台多个配套细则，预计明年3月时会全面生效。市场普遍预期四季度可能会有进一步的降准降息，对首套房贷利率的下调也形成了期待。从历史上看，这一周期的节奏十分明显：2014年930新政出台后，2015年3月市场便迎来小阳春；2008年11月政策落地后，在接下来的2009年3月迎来了市场的V型反转。
第三股力量是五年间被压制的需求将会集中释放。贝壳的调研指出，从2021年至今，有超过20%的刚需家庭推迟了购房计划，积累的需求量已超过10亿平方米。到明年3月时，市场将已经持续一年维持在荣枯线的稳定水平，观望者将逐渐意识到“跌不下去了”。
最后，第四股力量是业主惜售现象减少，从而降低市场供给。核心区域中的议价空间从10%以上收缩至5%左右，尤其在一些热门区域，关键城市下架房源的数量较上月环比增加了27%。在租金回报率普遍超过定存利率、以租养持的策略得到认可后，业主们将更少有动机选择在低位抛售。 MK体育
正是因为这四个拐点将在明年3月前后达成，因此从现在开始的这段时间，是购房者在市场转变前的最后准备阶段。最重要的心理调整是，未来的市场变化并不会是全面上涨，而是一种K型的分化趋势。一端是核心城市的黄金地段、地铁沿线、配套成熟以及物业优质的次新房；另一端则是那些远郊无配套、老旧低价物业及人口外流城市的多余房产。高盛预计，从2025年至2028年，核心区域的市场回升将累计达到15%，年均涨幅在3%至5%之间，而增长的重点将主要集中在优质资产上。中指研究院同样指出，市场的修复将主要聚焦于核心城市的优质板块，许多三四线城市仍在筑底阶段。购房者在面对“变天”时，可千万不要被这一概念混淆了自己的选房节奏。
